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【ケーススタディで学ぶ】地主が知っておくべき　地代交渉と借地・共有地の有効活用

トラブルが起こったら、まず本書を読んでください！
地代を値上げしたい。
地代の滞納、更新・承諾料、借地・共有地問題を解決したい。
その方法・不動産評価・調停・裁判まで、わかりやすく解説！

三原 一洋・大野 徳明 著
A5判・280頁（H188×W128×16　440g）並製　
◆定価：本体価格 2,600円+税
◆ISBN978-4-909090-74-4 C2034
◆2022年6月9日発売
◆大野まみ

◎著者プロフィール
〇三原 一洋（みはら かずひろ）
不動産鑑定士。1975年和歌山県生まれ。不動産鑑定事務所、ファイナンス会社の不動産評価・融資審査業務を経て、2006年、株式会社 日本橋鑑定総合事務所を設立。同社代表取締役に就任。不動産オーナーに対して、個別事情に応じた不動産問題の解決を図るサポートを行うかたわら、不動産に関する各種講演や執筆活動を行う。それらの取組みはメディアにも取り上げられている。
〇大野 徳明（おおの のりあき）
行政書士。1963年埼玉県生まれ。1990年早稲田大学大学院法学研究科前期博士課程修了。資格試験予備校の法律科目講師及びテキストライターを経て、不動産投資関連雑誌の記者として、書籍の制作及び執筆活動を行うと共にセミナー講師も担当。講師経験に基づく分かりやすい解説には定評がある。その後、不動産投資会社の法務担当に転じ、訴訟手続や執行手続、組織再編などの幅広く企業法務を担当した。

◎内容
相続による世代交代が進んだ結果、以前より底地の管理や運用に頭を抱えている地主が増えているように感じます。また、相続によって生じる共有関係が更に問題を複雑化させています。
実際、底地・共有地に関わる問題というと、どうしても法律の問題と考える人が多いようです。確かに底地については借地借家法という法律があり、これが重要な役割を果たしています。ところが、借地借家法は、地主の立場が強く、賃借人が弱い戦前の時代における弱者救済の考え方を取り入れた法律です。そのため現在においては、どちらかと言えば、地主にかかる制約の方が大きい場合もあります。
地主への制約が大きいという考え方は、法律の世界ではまだ少数派のようです。したがって、地主側の視点で物事を説明する本は、これまであまりありませんでした。また、これらの問題の解決には、法律だけにとどまらず、不動産の評価（賃料、土地価格）、取引、税金など多岐にわたる知識や実務が必要であるため、問題が生じた際にどこに相談すればよいか分からない地主が多いものです。
本書は、このような地主の方に向けて、底地・共有地に関する管理、運用、借地整理の方法について、具体的な事例をもとに、どのような解決が可能なのかを示し、トラブル解決の1 つの指針としての解説を試みたものです。
本書の特徴は主に2 つあります。まず1 つ目は、多くの章において、厳選した実例に基づくケーススタディを紹介していることです。これらのケーススタディは、敢えて物語仕立てにしました。周辺事情にはフィクションを交えていますが、不動産をめぐる課題や解決は実例に則しています。一般の読者の方に興味深く読んでいただき、各事案について具体的なイメージを持っていただきたいと考えたからです。そして、その具体的事案を通して、どのように問題を解決できるのかを出来るだけ分かりやすく解説しました。
２つ目は、法律関係の解説だけでなく、底地や共有地に関するトラブルにおいて重要な争点となってくる地代や地価の鑑定評価について、できるだけ分かりやすい解説を試みたことです。本書では、特にその点に力を入れています。一般向けの類書でここまで踏み込んだものは少ないのではないでしょうか。
なお、タイトルは「地主のための」としていますが、無論、借地人の方にとっても、地主の悩みを知ることで、借地に関わるさまざまな問題の解決の一助になるでしょう。
また、本書は、専門的知識のない一般の読者を想定して書かれていますが、地主をクライアントにもつ税理士、宅地建物取引士の方々にとっても業務の参考になれば幸いです。さらに、継続賃料に係る不動産鑑定の解説については、賃料増減訴訟等に関わる弁護士の方々の業務にもお役に立てれば大変嬉しく存じます。

◎主要目次
●第1 章　地代の値上交渉【任意交渉編】
ケーススタディ　賃料改定交渉あちらとこちら
1　地代が安い理由
2　地代の評価
3　地代と資産価値との関係
4　交渉術
5　供託制度
●第2 章　地代の滞納
ケーススタディ　自暴自棄な借地人
1　地代滞納と借地契約
2　地代滞納による契約解除
3　裁判手続
4　実例の紹介
●第3 章　借地借家法と民法
1　民法と借地借家法の関係
2　借地借家法の概要
●第4 章　地代交渉【調停編】
ケーススタディ　地代交渉　姉VS 妹編
1　値上げの申入れ
2　内容証明郵便
3　調停
4　不動産鑑定の利用
●第5 章　継続地代の鑑定評価
1　地代の性質
2　応用知識
3　新規地代と継続地代
4　継続地代の鑑定手法
5　鑑定評価額の決定
●第6 章　借地の整理
1　概説（全体像）
ケーススタディ1　借地権買取事例
2　借地権の買取り
ケーススタディ2　土地の記憶
3　底地売却・等価交換
ケーススタディ3　共同売却
4　共同売却
●第7 章　各種一時金等の評価
1　前提
2　更新料
3　譲渡承諾
4　借地非訟
5　介入権価格
6　増改築承諾料
7　条件変更承諾料
●第8 章　共有地に絡むトラブル
ケーススタディ　むちゃくちゃな兄嫁
1　兄嫁からR 商事が立退請求された理由
2　使用貸借契約における注意点
3　再開発による解決方法
4　等価交換の可能
5　立退問題
●第9 章　共有地の等価交換
ケーススタディ1　雑種地と宅地の等価交換
1　共有地とは
2　共有地の評価
3　土地売却時の税金（一般論）
4　固定資産の交換の特例
ケーススタディ2　4 兄妹の共有地解消
5　交換による共有地解消
6　共有物分割という方法もある

◎奥付情報
印刷・製本　藤原印刷株式会社
初版発行　2022年6月25日