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区分所有法改正でマンション建替えはどう変わる

区分所有法制定から60年
今回の改正は
マンションの管理や建替え問題に
どこまで踏み込んだのか

編著者：山口幹幸・中川智之・大木祐悟
著　者：佐藤 元・長谷川 洋・山田尚之・楠亀典之
A5判・296頁（H210×W148×D17 440g）並製　
◆定価：本体価格 3,200円+税
◆ISBN978-4-911064-38-2 3052
◆2026年3月5日発売
◆デザイン：有吉一男

【編著者プロフィール】
◎山口 幹幸（やまぐち みきゆき）
東京都入都後、1996 年東京都住宅局住環境整備課長、同局大規模総合建替計画室長、建設局再開発課長、同局区画整理課長、目黒区都市整備部参事、UR 都市再生企画部担当部長、都市整備局建設推進担当部長、同局民間住宅施策推進担当部長を経て2011 年3 月退職、4 月より大成建設株式会社理事 2023 年3 月退職。
日本大学理工学部建築学科卒、不動産鑑定士、一級建築士

◎大木 祐悟（おおき ゆうご）
旭化成ホームズ㈱マンション建替え研究所特任研究員、NPO 都市住宅とまちづくり研究会理事
マンション管理士、再開発プランナー
2000年からマンション建替え業務に携わり、同潤会江戸川アパートメント建替え事業、諏訪町住宅建替え事業を始め多くのマンション建替えに社内コンサルタントとして携わる。
1983年早稲田大学商学部卒業、1983年旭化成工業株式会社入社、2011年から現職
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◎中川 智之（なかがわ さとし）
株式会社アルテップ 代表取締役
技術士（建設部門 都市及び地方計画）・一級建築士、東京理科大学工学部非常勤講師
1985年東京理科大学大学院工学系研究科修士課程修了、1992 年株式会社アルテップ入社。主な仕事に、住宅団地の再生、密集市街地の整備、景観計画の策定、震災復興の支援、建築基準法集団規定関係業務など。

【著者プロフィール】
◎佐藤 元（さとう げん）
横浜マリン法律事務所代表弁護士、横浜市立大学大学院都市社会文化研究科客員准教授
創価大学法学部法律学科卒業、同大学大学院法学研究科博士前期課程修了、同大学法務研究科修了、早稲田大学大学院法学研究科博士後期課程満期退学。修士（法学）。法学士。
非常勤裁判官（民事調停官）、国土交通省「標準管理規約の見直し及び管理計画認定制のあり方に関するワーキンググループ」委員、同省「令和7 年マンション関係法改正等に伴うマンション標準管理規約見直しに関する検討会」委員等歴任。現在、マンション管理士試験委員、仙台市マンション管理適正化推進施策検討委員会委員、横浜法務局所有者等探索委員、茅ヶ崎市建築審査会委員、神奈川県建設工事紛争審査会委員等を務める。
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◎長谷川 洋（はせがわ ひろし）
福井大学工学部助手を経て、1995年に建設省建築研究所入所後、2001年より国土交通省国土技術政策総合研究所。住宅研究部住宅計画研究室主任研究官を経て、2007 年住宅研究部住環境計画研究室長、2014年住宅研究部住宅性能研究官、2020年住宅研究部長、2021年建築研究部長を歴任し、2025年より国立研究開発法人建築研究所理事。
福井大学大学院工学研究科建設工学専攻修了、京都大学博士（工学）

◎山田 尚之（やまだ たかゆき）
株式会社鳩ノ森コンサルティング 代表取締役　再開発プランナー、マンション建替えアドバイザー
1978年学習院大学法学部法学科卒業、㈱タカハ都市科学研究所などを経て、1998年㈱シティコンサルタンツ入社。大田区の萩中住宅、諏訪2丁目住宅など団地やマンション建替事業でコーディネーターを担当。
再開発コーディネーター協会建替え支援事業委員会委員長、東京都住宅政策審議会専門委員、国土交通省分譲マンション耐震化マニュアル策定検討委員会委員など。2014年㈱鳩ノ森コンサルティング設立、現在に至る。

◎楠亀 典之（くすかめ のりゆき）
株式会社アルテップ　マネージャー
技術士（建設部門 都市及び地方計画）
2002年法政大学大学院修士課程修了、2002年アルテップ入社、現在に至る。
主な担当プロジェクトに「防災まちづくり」「郊外住宅地の再生」「多世代・コミュニティをテーマとした住まい・住環境に関する検討調査」「景観まちづくり」等に従事。

【内容】
築40 年以上のマンションでは、世帯主が70 歳以上の住戸の割合が5 割超となっており、こうした「2 つの老い」が進行したマンションでは、総会運営や集会決議の困難化、管理組合役員の担い手不足、修繕積立金の不足等の課題が顕在化していくおそれがあります。
このように高度経済成長期に建てられた多くのマンション（団地型を含む）が、建替え期を迎えていますが、合意形成等がネックとなり、建替えが実現したマンションは限定的です。
今般、区分所有法をはじめとして、マンション関係法が改正され、再生の円滑化等の推進策として、新たな再生手法が創設され、建替え決議の合意要件の緩和やマンション敷地売却、一棟リノベーション、マンション除却等、建替えによらない多様な再生手法が示されましたが、この法改正で、マンションの再生は促進するのでしょうか。
本稿では、マンション建替えの実務に携わる専門家から、マンションの建替え検討の実態を踏まえ、「現状のこれらの法律と建替え」の解説に加えて、「法改正でこれらがどうなるか」について解説するとともに、一括建替えに依らない多様なマンション建替え手法の可能性・課題について概括します。
第1 章では、新区分所有法に期待される効果と課題について解説します。
第2 章では、新区分所有法を踏まえた区分所有建物の建替えについて解説します。
第3 章では、マンション建替えの円滑化等に関する法律の改正経緯や課題を整理するとともに、円滑化法の手続き上の課題への対応として、改正された「マンションの再生等の円滑化に関する法律」の改正のポイントについて解説します。
第4 章では、現状（改正前）の建替えの仕組みと建替えをめぐる手続きと建替えを阻害している要因について解説します。
第5 章では、団地型マンションの再生に焦点を当て、今後の再生の進め方について概括します。
第6 章では、団地型マンションの多くに適用されている一団地認定マンションの建替え促進策について概括します。
第7 章では、老朽マンションの多様な再生手法について概括します。
第8 章では、マンションの建替えを契機とした水害リスクへの対応策について概括します。

【目次】
はじめに
◆第1 章　転換点を迎えたマンション政策―区分所有法の改正でどう変わるか―（山口 幹幸）
1．分譲マンションの政策課題
2．マンション法制における区分所有法の意義
3．区分所有法に求められる外部環境への配慮
4．区分所有法に対する評価と課題
5．実効性あるマンション政策
◆第2 章新区分所有法による建替えの実務（佐藤 元）
1．はじめに
3．新区分所有法を踏まえた区分所有建物の建替えの流れ
4．おわりに
◆第3 章　マンション再生法の改正（大木 祐悟）
1．円滑化法の経緯
2．再生法で手続きが進めやすくなった点
3．3 つの組合の手続きについて
4．まとめ
◆第4 章　マンション建替えの仕組みと建替えの阻害要因（大木 祐悟）
1．はじめに
2．法律における建替えに係る定めと課題
3．マンションの終活を阻害しているその他要因について
4．まとめ
◆第5 章　団地型マンションの再生に係る法制度と計画手法論（長谷川 洋）
1．はじめに
2．団地の再生に係る区分所有法制度
3．再生事業の円滑化の制度
4．団地型マンション建替えの現状及び今後の事業環境
5．団地型マンションの再生に向けた計画手法論
6．小さな機能の複合化による地域貢献機能誘導
7．おわりに
◆第6 章　一団地認定マンションの建替え―職権取り消しによる―（中川 智之）
1．はじめに
2．一団地認定制度
3．団地型マンションの概要と課題
4．一団地認定制度に係る具体的な課題
5．職権取り消し制度の概要と課題
6．一団地認定制度の戦略的運用
◆第7 章　多様な手法によるマンションの建替え（山田 尚之）
1．建替えの20 年を振り返る
2．現状と課題に向けて
3．マンション再生のための新しい選択肢
4．老朽マンションの市場性をどう高めるか
◆第8 章　建替えを契機とした水害対策（楠亀 典之）
1．マンションは水害に弱い？
2．マンションの浸水事例からの学び
3．マンションの水害対策
4．マンションの浸水対策への支援
あとがき　

◎奥付情報
印刷・製本　藤原印刷株式会社
初版発行　2026年2月28日